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Aktuelles präsentiert von der K & F Immobilien e. K.

Inhaber: Gerhard Fischermeier

 

  • Deutlich weniger Baugenehmigungen

    Das Statistische Bundesamt meldet, dass die Baugenehmigungen im Monat Mai diesen Jahres 24,2 % niedriger waren als im Mai 2023. Im Vergleich zu Mai 2022 sank die Zahl der Baugenehmigungen sogar um 43,9 %. Von Januar bis Mai 2024 wurden 89.000 Wohnungen genehmigt. Das waren 21,5 % oder 24.400 Wohnungen weniger als im Vorjahreszeitraum.

  • Aktuelles vom Immobilienmarkt in Ingolstadt – "Kaufobjekte Wohnen"

    Die Trendwende am Ingolstädter Wohneigentumsmarkt leitete im Jahr 2022 einen Wandel vom Verkäufermarkt hin zum Käufermarkt ein, indem sich die Nachfrage abkühlte und ein Angebotsüberhang mit längeren Vermarktungszeiten der Objekte entstand. Preisverhandlungen und -nachlässe wurden verstärkt beobachtet. Nach den ersten Rückgängen der Darlehenszinsen Ende 2023 ist aktuell wieder eine leicht zunehmende Nachfrage am Kaufmarkt wahrnehmbar, die auf die etwas geringeren Bauzinsen zurückzuführen ist. Das Angebot bei Bestandsimmobilien nimmt zwar weiter zu und die Vermarktungsdauer ist nach wie vor lang, doch nach deutlichen Preisrückgängen stabilisieren sich die Preise langsam.

    Zu den gefragten Objekten gehören aktuell neuwertigere Bestandsimmobilien, die ohne größeren Sanierungs- und Kostenaufwand bezogen werden können. Es wird mehr Wert auf moderne Heizsysteme und eine gute Energiebilanz gelegt. Die sanierungsbedürftigen Objekte weisen dagegen eine deutlich höhere Vermarktungsdauer sowie spürbare Kaufpreisrückgänge auf. Der Anteil der Vollfinanzierer unter den Käufern ist so gut wie verschwunden. Derzeit verfügen die Interessenten meist über hohe Eigenkapitalquoten.

    Fazit:
    Seit der Zinswende stark gestiegene Finanzierungskosten und strenge Kreditvergabekriterien sowie auch Unsicherheiten angesichts der anhaltenden konjunkturellen Schwächephase dämpften die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf auch im Frühjahr 2024. Mit einer ab Ende 2023 deutlich gesunkenen Inflationsrate sowie wieder nach unten zeigenden Zinsen für Wohnungsbaukredite könnte der Markt in den kommenden Monaten in einem verbesserten Finanzierungsumfeld neue Impulse erfahren.

    (Quelle: Prof. Dr. Stephan Kippes, IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH vom 05.07.2024)

  • Das Volumen für die Vergabe von Wohnungsbaukrediten zieht seit Anfang 2024 an und deutet auf allmähliche Erholung der Wohnungsmärkte (Kaufobjekte) hin. Die Immobilienkäufer profitieren von meist spürbaren Kaufpreisnachlässen in Verbindung mit wieder etwas günstigeren Finanzierungskonditionen.

    (Quelle: Pressemeldung 54 des IVD am 20. Juni 2024 von Prof. Dr. Stephan Kippes)

  • Aktuelles von den Bodenrichtwerten in Ingolstadt – Sinkende Preise:
    Zwischen 1. Januar 2022 und 1. Januar 2024 sind die Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke in der Ingolstädter Altstadt im Schnitt um zehn Prozent gefallen.

    In anderen Lagen sanken die Werte leicht oder blieben gleich. Das teilt das Stadtentwicklungsreferat mit. Im vergangenen Dreivierteljahr habe sich auf dem Markt allerdings eine Entwicklung verstärkt, die den Wert vieler Grundstücke schneller sinken lasse.

    Baugrundstücke sind momentan sehr schwer zu verkaufen. Bauträger würden sich en masse zurückziehen und mit sinkender Nachfrage sinken die Preise. Die Marktlage ist anspruchsvoll. Bauträger, die Grundstücke kaufen, sind nur noch spärlich auf dem Markt vertreten. Ebenso Firmen, die Nachverdichtungen machen. Viele zögen sich zurück. Die Nachfrage ist nicht mehr da. Reihenweise würde nun ausgewiesenes Bauland zurückgegeben. Der Grund: Die Leute können nicht mehr bauen. Zu teuer. Denn zu den kostbaren Flächen kommen unverändert hohe Zinsen und Baukosten. Elmar Zieglmeier geht davon aus, dass die Ingolstädter Bodenrichtwerte im laufenden Jahr im Schnitt um 20 bis 25 Prozent zurückgegangen sind.

    (Quelle: Donaukurier)
    https://www.donaukurier.de/lokales/ingolstadt/ingolstaedter-immobilienexperte-berichtet-immer-mehr-bautraeger-ziehen-sich-vom-markt-zurueck-16233567?m_i=WXN9AKJe3FkEMi4ZQondg7aiNbM1avxEXygLXElHYoJg6qyMgd9A6u1e9KMmHzYNi4Pm9LcjDHUTNmjJhXD6T6XwWbcQB4o6vPruWi&utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=dk_20240613_region_ingolstadt_daily&utm_content=newsletter&utm_term=_16233567_316780&tpid=11704118119&M_BT=11704118119

  • BGH-Beschluss vom 17.10.2023 (VIII ZR 61/23) zur Wohnflächenermittlung: Vermieter aufgepasst bei Wohnflächenangaben, die vor dem 01.01.2004 erhoben wurden!

    Bei Mietverträgen im frei finanzierten Wohnungsbau, die ab dem 01.01.2004 abgeschossen wurden, ist für die Ermittlung der Mietfläche die Version der WoFlV anwendbar, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gilt. Es kommt hingegen nicht darauf an, ob die Wohnflächenermittlung vor diesem Stichtag durchgeführt wurde.

    Anmerkungen und Tipp:

    Nach der WoFlV gilt ohnehin, dass die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel“, „höchstens jedoch zur Hälfte“ anzurechnen sind, siehe § 4 Nr. 4 WoFlV. Demnach ist eine Anrechnung mit höherem Anteil als einem Viertel nur in begründeten Fällen zulässig. Vor diesem Hintergrund dürfte es im Einzelfall nur schwer begründbar sein, einen höheren Flächenanteil als ein Viertel zugrunde zu legen. Alle Vermieter, die Mietflächenangaben machen und sich dabei auf Pläne berufen, die älter als 01.01.2004 sind (z.B. alte Teilungspläne, bei denen teilw. auch Flächenangaben eingezeichnet sind), sind gut beraten, spätestens beim nächsten Mieterwechsel nochmals genau nachzumessen und dabei die WoFlV in der aktuellen Fassung anzuwenden.

    (Quellen: BGH und IVD)

  • In allen sieben bayerischen Regierungsbezirken lagen die Baugenehmigungszahlen 2023 deutlich unter dem 5-Jahresschnitt 2018-2022. Am höchsten fiel der Abschlag in Unterfranken aus (-41,7 %), gefolgt von Niederbayern (-39,2 %) und Oberfranken (-32,5 %). Im bevölkerungsreichsten bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern, in dem traditionell der größte Bedarf nach neuen Wohnungen besteht, erteilten die Behörden 2023 -18,4 % weniger Baufreigaben als im 5-Jahresschnitt 2018-2022. Für den gesamten Freistaat lag das Minus bei 25,4 %, für die Landeshauptstadt München bei 9,8 %. Unter den bayerischen Großstädten waren die Genehmigungszahlen im Vergleichszeitraum neben München auch in Nürnberg (-10,2 %), Ingolstadt (-36,2 %) und Fürth (-45,2 %) rückläufig. (Quelle IVD Süd e. V.)

  • Landgericht Stuttgart, Urteil vom 13.04.2022 - 2 O 263/21 Maklerprovision §656c BGB:
    Die Einstufung einer Immobilie als Einfamilienhaus bestimmt sich auf Grundlage der bisherigen Bebauung und Nutzung. Eine beabsichtigte künftige Nutzung durch Käufer ist unerheblich.
  • Laut Daten des Statistischen Bundesamts sind im 3. Quartal dieses Jahres die Kaufpreise für Wohnimmobilien um durchschnittlich 10,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gesunken. Das ist schon eine „Hausnummer“. Ausschlaggebender Hauptgrund hierfür ist die geringere Nachfrage aufgrund hoher Darlehenszinsen. Viele können sich finanziell den Kauf einfach nicht mehr leisten. Generell zeigt die Preiskurve bei Wohnimmobilien seit dem Höchststand im Frühjahr 2022 kontinuierlich nach unten.
  • Die Baugenehmigungen für Wohnraum zeigen laut statistischem Bundesamt (Destatis) 2023 deutliche Rückgänge. Die deutlich gestiegenen Zinsen haben die Bautätigkeit abgewürgt. Bei Baugenehmigungen im Neubau sieht man im größeren Zeitraum von Januar bis Oktober 2023 ein Minus von 38,2 % bei Einfamilienhäusern, ein Minus von 50,5 % bei Zweifamilienhäusern und ein Minus von 25,2 % bei Mehrfamilienhäusern.
  • Das Wichtigste zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) kurz zusammengefasst finden Sie unter https://www.k-und-f-immobilien.de/blog/das-wichtigste-zum-gebaeudeenergiegesetz-geg-kurz-zusammengefasst