Aktuelles präsentiert von der K & F Immobilien e. K.

Inhaber: Gerhard Fischermeier

• Die aktuell (Mai 2025) veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamts belegen erneut den gravierenden Mangel an Neubau in Deutschland. Im Jahr 2024 wurden lediglich 251.900 neue Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang um 14,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr und erneut deutlich weniger als die jährlich benötigten 400.000 Wohnungen, die erforderlich wären, um dem wachsenden Wohnraumbedarf gerecht zu werden.

• Laut bayerischem Landesamt für Statistik sind die Baufertigstellungszahlen in Bayern 2024 gegenüber dem Vorjahr um -17,8 % zurückgegangen. Bayernweit wurden 46.917 Baufertigstellungen ermittelt (2023: 57.077). Gezählt wurden hierbei Wohneinheiten in neuerrichteten Wohngebäuden.

• Die Zahl der Baugenehmigungen ist im Februar 2025 wieder gesunken. Laut Statistischem Bundesamt wurden bundesweit 17.900 neue Wohnungen genehmigt. Es ist ein Rückgang um 2,3 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Damit setzt sich der langjährige Negativtrend im Wohnungsbau fort.
• Immobilienpreise im großen Bild weiter rückläufig
  Der German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel, errechnet seine Daten laut eigener Aussage auf Basis notariell beglaubigter Verkaufspreise. Ein Vergleich der tatsächlich erzielten Verkaufspreise auf dem deutschen Immobilienmarkt zeigt laut Greix, dass im Jahr 2024 Eigentumswohnungen 1,5 Prozent günstiger gehandelt wurden als im Jahr 2023. Einfamilienhäuser notieren um 1,6 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 3,0 Prozent unter dem jeweiligen Vorjahreswert. Inflationsbereinigt – also gemessen in aktueller Kaufkraft – ist die Wertminderung etwas größer und liegt circa zwei Prozentpunkte höher. (Quelle: Finanzmarktwelt)

• Deutschland plant eine immense Neuverschuldung für Verteidigung, Infrastruktur usw. Dadurch steigt die Rendite der Staatsanleihen, mit der Folge, dass auch die Zinsen für Wohnbaukredite bereits wieder gestiegen sind. Dies in Verbindung mit den Nachrichten vom Automobilhersteller AUDI AG, bis zu 7.500 Stellen abzubauen/Gewinneinbruch um über 30 %, sind für den Immobilienmarkt in der Region Ingolstadt keine guten Vorzeichen. Man muss sehen, wie der Markt diese Geschehnisse ein- bzw. auspreist.

• Der Abwärtstrend bei den Baugenehmigungszahlen in Bayern hat sich im abgelaufenen Jahr 2024, wie vom IVD Süd prognostiziert, weiter verschärft. Bayernweit ist die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen gegenüber dem bereits schon schwachen Vorjahr um -16,2 % geschrumpft.

• Entwicklung der Kaufpreise und Neuvertragsmieten für Wohnimmobilien in Ingolstadt zwischen 2022 und 2024
  Kaufpreise (-9,1 %) Mieten (+7,3 %)
  (Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft vom 03.02.2025)

• Der Preisrückgang für gebrauchte Wohnimmobilien auf dem Kaufmarkt setzte sich im Herbst 2024 auch in Ingolstadt weiter fort. Das Objektangebot am Markt ist aktuell groß, was den Käufern Spielraum für Vergleich und Auswahl gibt. Trotz einer insgesamt wieder positiveren Stimmung am Immobilienmarkt im Jahr 2024 wurde im zweiten Halbjahr 2024 erneut ein Anstieg der zum Kauf angebotenen Objekte festgestellt. Im Vergleich 2. Halbjahr 2023 - 2. Halbjahr 2024 nahm die Angebotsmenge in Ingolstadt mit +30 % stark zu. (Quelle: Prof. Dr. Stephan Kippes - IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH)

• Das Wohnungsjahr 2024 zeichnet sich voraussichtlich noch schwächer ab als 2023. Lt. Statistischen Bundesamt wurden von Januar bis November 2024 lediglich nur rd. 193.000 neue Wohneinheiten von den Behörden genehmigt. Damit sind nach elf Monaten des vergangenen Jahres 18,9 % (45.200 Einheiten) weniger als im Vorjahreszeitraum von den Behörden genehmigt worden. Trendwende Fehlanzeige…
  
• Deutschlandweit liegen Kaufpreise für Wohnimmobilien im Schnitt -7,3 % unter den Angebotspreisen. (Stand: 02.12.2024 - Quelle: Sprengnetter)
  

• Baugenehmigungen in Ingolstadt erheblich rückläufig

  Die Baugenehmigungen in Ingolstadt sind in den ersten drei Quartalen 2024 erheblich rückläufig. Ursächlich hierfür sind vor allem erheblich gestiegene Zinsen sowie gestiegene Kosten für Bauleistungen in Verbindung mit hohen Anforderungen an Neubauten, und dieser Abwärtstrend verschärft sich zunehmend.

  Laut Prof. Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, liegt der Rückgang in Ingolstadt bei -56,6 %. Angesichts der politischen Unsicherheiten samt dem Scheitern der Ampel-Koalition ist eine kurzfristige Erholung im Wohnungsbau unwahrscheinlich.

  (Quelle: Prof. Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Instituts - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH)

• Baugenehmigungen weiter im Sturz – 50 % Rückgang seit 2021

  Lt. aktuellen Daten vom Statistischen Bundesamt sind die Baugenehmigungen im September 2024 im Jahresvergleich um 23,1 % gesunken. Der Trend zeigt seit mehr als zwei Jahren klar abwärts und diese Tendenz setzt sich weiter fort.
  Im September 2021 gab es noch rd. 30.200 Baugenehmigungen, jetzt im September 2024 sind es nur noch rd. 15.200. Die aktuelle Zahl stellt im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von 23,1 % Baugenehmigungen dar. Im Zeitraum von Januar bis September 2024 wurden 157.200 Wohnungen genehmigt. Das waren 19,7 % oder 38.500 weniger als im Vorjahreszeitraum.

• Aktuelles vom Immobilienmarkt in Ingolstadt Herbst 2024 – "Wohnimmobilien Mietobjekte"

  „Der Immobilienmarkt befindet sich aktuell in einer ganz speziellen Phase, in der sich der Miet- und Kaufmarkt (noch immer) in unterschiedliche Richtungen entwickeln. Während auf dem Kaufmarkt derzeit eine eher verhaltene Nachfrage herrscht, zeigt sich auf dem Mietmarkt, insbesondere in den Groß- und Mittelstädten, ein starker Nachfrageüberhang. Ein wesentlicher Treiber dafür ist, dass viele Interessenten aufgrund der gestiegenen Zinsen den Erwerb von Eigentum nicht realisieren können und daher auf Mietwohnungen ausweichen“, so Prof. Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Obwohl der Wohnraumbedarf kontinuierlich steigt, hält der Abwärtstrend im Wohnungsbau unvermindert an. Dies führt zu einem wachsenden Druck auf den Mietmarkt. Die staatlichen Fördermaßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus haben bislang noch nicht die erhoffte Wirkung gezeigt, es muss hier noch deutlich mehr getan werden. Viele Bauträger agieren aufgrund der unsicheren Marktlage und der hohen Kosten weiterhin zurückhaltend.“

  Waren in Ingolstadt vor der Zinswende insbesondere Dreizimmerwohnungen, Doppelhaushälften und Reihenhäuser beliebte Immobilienobjekte zum Kauf, so weichen Interessenten nun häufig auf derartige Immobilien zur Miete aus. Besonders begehrt sind neuwertige Doppelhaushälften und Reihenhäuser, die generell eher seltener zur Miete angeboten werden. Auch im Ingolstädter Umland herrscht im Mietsegment eine hohe Nachfrage, insbesondere dann, wenn eine gute infrastrukturelle Anbindung und Nahversorgung gegeben ist.

  (Quelle: Prof. Dr. Stephan Kippes - IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH vom 14.10.2024)

• Aktuelles vom Immobilienmarkt in Ingolstadt Herbst 2024 – "Kaufobjekte Wohnen"

  Nach (teilweise) deutlichen Preisrückgängen in den vergangenen zwei Jahren stabilisieren sich die Preise für Wohnimmobilien in Ingolstadt langsam. Gefragt sind insbesondere neuwertige Bestandsimmobilien, die ohne größeren Sanierungs- und Kostenaufwand kurzfristig bezogen werden können. Es wird mehr Wert auf moderne Heizsysteme und eine gute Energiebilanz gelegt. Der Anteil der Vollfinanzierer unter den Käufern ist merklich zurückgegangen bis verschwunden. Derzeit verfügen die auftretenden Interessenten meist über hohe Eigenkapitalquoten.

  (Quelle: Prof. Dr. Stephan Kippes - IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH vom 12.09.2024)

• Das Volumen für die Vergabe von Wohnungsbaukrediten zieht seit Anfang 2024 an und deutet auf allmähliche Erholung der Wohnungsmärkte (Kaufobjekte) hin. Die Immobilienkäufer profitieren von meist spürbaren Kaufpreisnachlässen in Verbindung mit wieder etwas günstigeren Finanzierungskonditionen.

  (Quelle: Pressemeldung 54 des IVD am 20. Juni 2024 von Prof. Dr. Stephan Kippes)

• Aktuelles von den Bodenrichtwerten in Ingolstadt – Sinkende Preise:
  Zwischen 1. Januar 2022 und 1. Januar 2024 sind die Bodenrichtwerte für baureife Grundstücke in der Ingolstädter Altstadt im Schnitt um zehn Prozent gefallen.
  
  In anderen Lagen sanken die Werte leicht oder blieben gleich. Das teilt das Stadtentwicklungsreferat mit. Im vergangenen Dreivierteljahr habe sich auf dem Markt allerdings eine Entwicklung verstärkt, die den Wert vieler Grundstücke schneller sinken lasse.

  Baugrundstücke sind momentan sehr schwer zu verkaufen. Bauträger würden sich en masse zurückziehen und mit sinkender Nachfrage sinken die Preise. Die Marktlage ist anspruchsvoll. Bauträger, die Grundstücke kaufen, sind nur noch spärlich auf dem Markt vertreten. Ebenso Firmen, die Nachverdichtungen machen. Viele zögen sich zurück. Die Nachfrage ist nicht mehr da. Reihenweise würde nun ausgewiesenes Bauland zurückgegeben. Der Grund: Die Leute können nicht mehr bauen. Zu teuer. Denn zu den kostbaren Flächen kommen unverändert hohe Zinsen und Baukosten. Elmar Zieglmeier geht davon aus, dass die Ingolstädter Bodenrichtwerte im laufenden Jahr im Schnitt um 20 bis 25 Prozent zurückgegangen sind.

  (Quelle: Donaukurier)
  https://www.donaukurier.de/lokales/ingolstadt/ingolstaedter-immobilienexperte-berichtet-immer-mehr-bautraeger-ziehen-sich-vom-markt-zurueck-16233567?m_i=WXN9AKJe3FkEMi4ZQondg7aiNbM1avxEXygLXElHYoJg6qyMgd9A6u1e9KMmHzYNi4Pm9LcjDHUTNmjJhXD6T6XwWbcQB4o6vPruWi&utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=dk_20240613_region_ingolstadt_daily&utm_content=newsletter&utm_term=_16233567_316780&tpid=11704118119&M_BT=11704118119
  
  

• BGH-Beschluss vom 17.10.2023 (VIII ZR 61/23) zur Wohnflächenermittlung: Vermieter aufgepasst bei Wohnflächenangaben, die vor dem 01.01.2004 erhoben wurden!

  Bei Mietverträgen im frei finanzierten Wohnungsbau, die ab dem 01.01.2004 abgeschossen wurden, ist für die Ermittlung der Mietfläche die Version der WoFlV anwendbar, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gilt. Es kommt hingegen nicht darauf an, ob die Wohnflächenermittlung vor diesem Stichtag durchgeführt wurde.

  Anmerkungen und Tipp:

  Nach der WoFlV gilt ohnehin, dass die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel“, „höchstens jedoch zur Hälfte“ anzurechnen sind, siehe § 4 Nr. 4 WoFlV. Demnach ist eine Anrechnung mit höherem Anteil als einem Viertel nur in begründeten Fällen zulässig. Vor diesem Hintergrund dürfte es im Einzelfall nur schwer begründbar sein, einen höheren Flächenanteil als ein Viertel zugrunde zu legen. Alle Vermieter, die Mietflächenangaben machen und sich dabei auf Pläne berufen, die älter als 01.01.2004 sind (z.B. alte Teilungspläne, bei denen teilw. auch Flächenangaben eingezeichnet sind), sind gut beraten, spätestens beim nächsten Mieterwechsel nochmals genau nachzumessen und dabei die WoFlV in der aktuellen Fassung anzuwenden. (Quellen: BGH und IVD)

• Landgericht Stuttgart, Urteil vom 13.04.2022 - 2 O 263/21 Maklerprovision §656c BGB:
  Die Einstufung einer Immobilie als Einfamilienhaus bestimmt sich auf Grundlage der bisherigen Bebauung und Nutzung. Eine beabsichtigte künftige Nutzung durch Käufer ist unerheblich.
• Das Wichtigste zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) kurz zusammengefasst finden Sie unter https://www.k-und-f-immobilien.de/blog/das-wichtigste-zum-gebaeudeenergiegesetz-geg-kurz-zusammengefasst