VORSICHT bei Online-Immobilienbewertungen!
Derzeit gibt es immer mehr Möglichkeiten, den Wert seiner Immobilie mittels Online-Wertermittlungen selbst zu bestimmen. Teils kostenfrei bzw. gegen geringes Entgelt bieten verschiedene Dienste und auch Makler diesen Service an. Doch wie genau sind die gelieferten Marktwerte?
Dateneingabe
Onlinebewertungen verarbeitet nur die Daten, die eingegeben werden. Wie sicher ist es, ob nicht noch weitere wertrelevante Fakten berücksichtigt werden müssen/sollen? Dies kann nur durch „Vor-Ort-Termine“ bestimmt werden und durch die Prüfung von entsprechenden Immobiliendokumenten. Außerdem sind Eigentümer natürlich geneigt, die eigene Immobilie subjektiv besser zu sehen, als sie in Wirklichkeit ist (fehlende Objektivität). Das beeinflusst die Dateneingabe in einem Onlineformular zusätzlich und somit auch den Wert.
Die Lage
Grundstückswerte werden i. d. R. unter Hinzuziehung der vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellter Bodenrichtwerte ermittelt. Natürlich muss dieser Wert wieder den aktuellen Gegebenheiten des einzelnen zu bewertenden Grundstücks angepasst werden (Lage innerhalb der Richtwertzone, z. B. Ausrichtung, Zuschnitt, Nachbarschaft, Lärm, Grundflächenzahl, Geschoßflächenzahl, Erschließungszustand, Baurecht usw.). Auch hier werden sich Onlinebewertungssysteme schwer tun.
Die einzelne Immobilie ist i. d. R. ein Unikat
Immobilien sind i. d. R. Unikate und somit eher nicht mit anderen Objekten vergleichbar. Hier ist m. E. ein großer Schwachpunkt bei Onlinebewertungen, die aus vorhandenen Datensätzen von evtl. ähnlichen Immobilien Vergleiche ziehen. Den tatsächlichen Zustand (Ausstattung, Instandhaltung, Mängel, Schäden, Flächen usw.) wird der Computer nur schwerlich sachgerecht berücksichtigen können.
Das Grundbuch
Ist das Grundbuch von Rechten Dritter „sauber“? Eingetragene Lasten und Beschränkungen haben großen Einfluss auf den Wert (z. B. Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Reallast usw.). Diese Rechte Dritter müssen manuell in der Wertermittlung gewürdigt werden. Auch hier kommen Bewertungstools schnell an ihre Grenzen.
Datenverarbeitung
Welche Datenquellen nutzt das Online-Bewertungssystem (Sachwert, Vergleichswert, Ertragswert, NHK, …)?
Marktfaktoren
Natürlich ist es heutzutage problemlos möglich, Angebotspreise auszuwerten. Doch Angebotspreise sind keine tatsächlich erzielten Verkaufspreise. Außerdem gibt es nicht „DEN MARKT“ sondern immer nur kleine Teilmärkte mit seinen jeweiligen Eigenheiten. Hier spielen sog. Marktfaktoren eine Rolle. Wie soll das eine Maschine beurteilen?
Deshalb sind Online-Immobilienbewertungen mit VORSICHT zu genießen. Sparen Sie nicht an der falschen Stelle und vertrauen Sie lieber einem Experten vor Ort, auch wenn er mehr kostet.
Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.