Was ist das Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung?
03August
Das Vergleichswertverfahren ist lt. § 15 ImmoWertV eine der Methoden bei der Immobilienwertermittlung. Da es, richtig angewendet, auf konkrete Werte von tatsächlich erzielten Kaufpreisen basiert, stellt es den Markt sehr gut dar.Maßgeblich sind für dieses Verfahren Angaben von Gutachterausschüssen sowie natürlich eigene und auch fremde Datenquellen (z. B. eigene Verkäufe vergleichbarer Objekte). Dabei handelt es sich um erzielte Werte bei Immobilienverkäufen, welche die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen oder eigene erfolgreiche Vermittlungen vergleichbarer Objekte oder andere „belastbare“ Quellen.
Das Vergleichswertverfahren ist zu bevorzugen, wenn tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus jüngerer Vergangenheit vorliegen. Dabei handelt es sich um Immobilien, die gleiche und/oder ähnliche Merkmale aufweisen, u. a. in Bezug auf Lage, Größe, Zustand, Ausstattung. Mit dieser Methode kann man z. B. den erzielten Kaufpreis einer in kurzer Vergangenheit verkauften Eigentumswohnung, die vergleichbare Eigenschaften aufwies, wie die neu zu bewertende Wohnung, heranziehen. Und je mehr Vergleichspreise man hat, desto genauer kann der Wert i. d. R. ermittelt werden.
Für welche Immobilien ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens geeignet?
Das Vergleichswertverfahren ist für Immobilienarten geeignet, wenn ausreichende Infos zu entsprechenden Immobilienverkäufen vergleichbarer Objekte vorliegen wie z. B. bei
- Baugrundstücken,
- standardisierten Doppel- und Reihenhäusern,
- Eigentumswohnungen
Welche Kriterien spielen beim Vergleichswertverfahren eine Rolle?
Um durch die Anwendung des Vergleichswertverfahrens den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, muss man etliche Kriterien heranziehen und mehrere vergleichbare/ähnliche Objekte anhand dieser Parameter miteinander vergleichen. Nachfolgend mal nur auszugsweise ein paar solcher Punkte:
- Erschließungsgrad
- Bau- und planungsrechtliche Vorgaben und/oder Einschränkungen
- Nutzungsbeschränkungen
- Art und Größe des Gebäudes
- Bauweise
- Zustand
- Ausstattungsqualität
- Restnutzungsdauer
- Grundbuchstand (Lasten und Rechte)
- Umliegende Nachbarschaft
- Mietertragssituation (bei vermieteten Objekten)
Die Vorteile des Vergleichswertverfahrens
- Das Vergleichswertverfahren ist eine sehr zuverlässige Möglichkeit für die Ermittlung des Immobilienwertes.
- Optimal geeignet für standardisierte Wohnimmobilien (Wohnungen, Doppel- und Reihenhäuser) und unbebaute Baugrundstücke, weil solche Immobilien sich in der Regel sehr gut vergleichen lassen.
- Da das Vergleichswertverfahren auf realen Kaufpreisen basiert, spiegelt es das aktuelle Marktgeschehen besonders realistisch ab. Somit ist das Verfahren äußerst plausibel und nachvollziehbar.
Die Nachteile des Vergleichswertverfahrens
- Liegen nicht ausreichend Vergleichsdaten vor, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen.
- Besonders bei individuellen Gebäuden (z. B. Einfamilienhäuser), die i. d. R. einzigartige Merkmale aufweisen, ist das Vergleichswertverfahren schwer anzuwenden, weil dann meist die entsprechenden Vergleichsangaben fehlen.
- Noch mehr als beim Ertrags- oder Sachwertverfahren, muss ein Immobilienwertermittler eine genaue Einschätzung der spezifischen Besonderheiten der zu bewertenden Immobilie vornehmen, sonst wird das Ergebnis verfälscht. Es verlangt somit großes Können und Erfahrung.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kurzen Einblick über die Thematik geben.
Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier